ProDEVIS Rénovation vous accompagne pour agrandir votre maison sans déménager !
Votre maison est trop petite ? Vous vous sentez à l'étroit mais n'avez pas l'envie, ni les moyens de déménager ? Heureusement, il existe une alternative : la construction d'une extension. Grâce à elle, gagnez des mètres carrés sur le jardin, en aménageant le sous-sol ou en surélevant votre maison. Et comme cette démarche demande quelques précautions, voici un condensé de ce qu'il faut savoir avant de vous lancer dans des travaux d'extension !
Solution 1 : empiéter sur le jardin pour construire une extension
C'est la solution la plus classique pour agrandir son espace vital, et ajouter quelques mètres carrés au séjour, à la cuisine et à la salle à manger... Mais c'est aussi une solution pour créer une dépendance : un studio relié à la maison, par exemple, pour loger un ado ou une personne âgée.
La construction d'une extension s'apparente à une construction neuve. Vous passerez donc par des travaux de terrassement, fondation, maçonnerie, couverture, puis par toutes les phases du second œuvre : plomberie, électricité, menuiserie, peinture… À cela, il faudra ajouter les travaux sur l'existant qui permettront de relier les deux constructions. L'ouverture d'un des murs de façade (donc porteur) de la maison implique l'intervention d'un bureau d'études techniques pour définir le mode de réalisation et dimensionner les poutres, poteaux, linteaux nécessaires.
Mais avant tout, de quel côté allez-vous vous agrandir ? Tout dépend du plan de l'existant, de la forme du terrain et des pièces que vous souhaitez créer :
- Si votre objectif est d'agrandir les pièces à vivre, l'extension devra être accolée aux espaces de jour existants et s'ouvrir sur le jardin pour profiter de la vue. Elle sera alors largement vitrée.
- Si, au contraire, vous prévoyez de créer des pièces de nuit, l'extension se contentera d'un espace plus réduit et moins ouvert sur l'extérieur, avec un accès près de l'entrée. Ce qui la rendra facilement indépendante.
Quelles sont démarches administratives pour une extension sur le jardin ?
Vous devez consulter le plan local d'urbanisme (PLU) qui définit le coefficient d'occupation des sols (COS) et vous indique si vous pouvez ajouter des mètres carrés habitables sur votre terrain. Vous devrez aussi vérifier l'emprise au sol autorisée. Dans certaines communes, elle est limitée et vous ne pourrez pas étendre votre construction sur le jardin si vous dépassez ce quota. Exemple : si le terrain est de 1 000 m2 et que l'emprise au sol est limitée à 20 %, la maison ne pourra pas dépasser 200 m2 au sol ; mais, elle pourra disposer de plusieurs niveaux de 200 m2.
Autre point important : les distances entre votre nouvelle construction et les limites séparatives doivent être respectées : celles avec vos voisins et celles avec les voies. Dans tous les cas, vous devrez déposer un permis de construire en mairie.
Bon à savoir
Si l'agrandissement est :
- Supérieur à 20 m2, un permis de construire est nécessaire.
- Inférieur ou égal à 20 m2, une déclaration préalable suffit. Enfin, quelle que soit la surface ajoutée, si, au final, la surface habitable (existant + agrandissement) est supérieure à 150 m2, il faut prendre un architecte.
Solution 2 : aménager le sous-sol pour gagner des mètres carrés
Quand la hauteur sous plafond dépasse 2,20 m, vous pouvez envisager d'aménager les lieux pour qu'ils deviennent de véritables pièces et pas uniquement des caves, des zones de services ou des débarras.
Le travail consiste à rendre le sous-sol habitable. Pour assainir la surface, il faudra d'abord régler les problèmes d'humidité. Les remontées capillaires peuvent être limitées en assurant un drainage efficace tout autour de la maison et/ou être bloquées par des traitements divers (injection de résine par exemple).
La ventilation aura un rôle primordial pour assurer votre confort, surtout s'il n'y a aucune fenêtre. La ventilation mécanique contrôlée (VMC) s'impose pour réguler l'extraction de l'air vicié et la pénétration de l'air neuf en fonction de vos besoins. Autre point important : l'isolation. Sols et murs doivent être bien isolés pour éviter les déperditions de chaleur. Attention : au sol, des plaques isolantes rigides qui pourront ensuite recevoir le revêtement de votre choix peuvent faire perdre jusqu'à 10 cm de hauteur.
Les maisons anciennes disposent souvent d'un premier niveau surélevé sur un sous-sol partiellement enterré. Cette situation est avantageuse, car elle permet à la lumière naturelle de pénétrer par des fenêtres hautes, même si elles sont de tailles réduites. Si vous ne disposez pas de suffisamment de lumière, il reste la possibilité de créer une cour anglaise en creusant à l'extérieur pour décaisser une partie de la façade. Vous parviendrez ainsi à installer des baies plus grandes. Pour le reste, il faudra étudier avec soin le plan d'électricité afin de bien répartir les points d'éclairage.
Quelles sont les démarches administratives pour aménager un sous-sol ?
Le sous-sol est considéré comme aménageable par l'administration dès lors qu'il dispose d'une hauteur sous plafond de plus de 1,80 m et d'ouvertures (mêmes petites) sur l'extérieur. Vous pouvez, dans ce cas, l'aménager sans demander la moindre autorisation. Un permis de construire sera nécessaire si vous percez des fenêtres ou si vous modifiez la structure de la maison en déposant un mur porteur intérieur, en abaissant le niveau du sol ou en ouvrant le plancher pour faire passer un escalier. Si vous vous trouvez dans une zone inondable, vous n'obtiendrez pas d'autorisation pour aménager votre sous-sol.
Combien ça coûte d'aménager un sous-sol ?
Donner un ordre d'idées est un exercice difficile, mais vous devez compter entre 800 et 1 500 euros le m2 pour l'aménagement complet d'un sous-sol et entre 2 000 et 2 500 euros le m2 pour une extension ou une surélévation. Comptez aussi qu'à la revente, une maison rénovée ou agrandie, se vend mieux et plus cher. N'oubliez pas de réserver environ 10 % de votre budget aux imprévus et aux crises de conscience. Si, en cours de chantier, vous changez d'idée ou si, après une phase de démolition, des travaux inattendus s'imposent, vous devez pouvoir en assumer les frais sans remettre en cause l'ensemble du projet.
Solution 3 : surélever la maison pour augmenter sa surface
Dans une maison disposant d'un étage, le rez-de-chaussée est généralement occupé par les espaces de réception : séjour, salon, cuisine. Le premier niveau, lui, est réservé aux espaces privés : chambres, salle de bains. Surélever est donc une bonne solution si vous avez besoin d'un étage de chambres supplémentaires.
La chose semble simple, mais surélever une maison est en fait une opération complexe. Il faut d'abord démonter la toiture (charpente et couverture), puis créer un véritable plancher, monter les murs et les cloisons sur un niveau, enfin recréer une nouvelle toiture. Le coût est au minimum équivalent à celui d'une construction neuve (compter 2 000 euros le m2), mais il peut être dépassé selon les contraintes de structure qui se présenteront. En effet, la maison existante va se trouver alourdie d'un étage supplémentaire.
Avant d'engager les travaux, il faut donc vérifier que cette surcharge peut être supportée par le bâtiment existant sans mettre en péril sa stabilité. Et seul un bureau d'études techniques est en mesure de vous renseigner de manière précise. C'est lui qui diagnostique l'existant et qui, en fonction de votre projet, préconise les travaux de renforcement de la structure, et peut-être de reprise en sous-œuvre, nécessaires pour consolider les fondations. Une part de votre budget risque d'être consacrée à cette opération.
Attention, l'emplacement de l'escalier est primordial dans l'aménagement d'un étage supplémentaire. Si votre maison dispose déjà d'un étage et d'un escalier, le plus simple est de le prolonger pour lui permettre de desservir la surélévation. Vous éviterez ainsi de perdre trop de place, car un escalier occupe près de 4 m2 par étage. Si vous devez créer un escalier et définir sa position sur le plan, suivez ces règles d'architecte :
Si votre nouvel étage à distribuer ne dépasse pas 20 m2 ou que votre objectif est d'y installer une suite parentale avec un dressing donnant accès à une chambre et à une salle d'eau, alors votre escalier peut être implanté sur l'un des côtés.
Si vous décidez d'installer deux chambres indépendantes et une salle de bains commune, alors il est préférable de faire aboutir l'escalier au milieu de la surface afin de distribuer les pièces sans perdre d'espace de couloir.
Quelles démarches administratives pour une surélévation ?
Comme pour l'extension, vous devez consulter le PLU (disponible en mairie), qui vous renseignera sur le COS. C'est ce pourcentage qui définit la surface de plancher que vous pouvez construire en fonction de la surface du terrain. Ainsi, sur un terrain de 800 m2 disposant d'un COS de 0,3, la maison ne peut dépasser 240 m2, quel que soit le nombre d'étages. Le PLU vous indiquera aussi une hauteur en dessous de laquelle vous devrez rester. Toutes ces règles peuvent influer sur la conception de votre projet. Dans tous les cas, et quelle que soit la surface que vous ajoutez, un permis de construire est exigé avant d'engager les travaux, car vous modifiez l'aspect extérieur de votre habitation.
Bon à savoir
La taxe d'habitation et la taxe foncière sont calculées en fonction du type de logement, de sa valeur locative ou de sa taille. Si vous effectuez des travaux d'agrandissement, vous devez donc en avertir le centre des impôts qui recalculera le montant de vos taxes.
